주인 요구로 보증금 일부 반환 시 주의사항! 전세감액재계약서 작성방법

"전세 시장이 변동하면서 집주인이 기존 보증금 일부를 돌려주고 싶다고 제안하는 경우가 많아졌어요. 

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하지만 단순히 금액을 조정하는 것만으로 충분할까요? 

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재계약 절차를 제대로 밟지 않으면 법적 보호를 받지 못할 수도 있어요. 

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오늘은 전세감액재계약을 안전하게 진행하는 방법과 작성 시 꼭 체크해야 할 사항을 정리해볼게요!"

전세감액재계약이란?

전세감액재계약이란 기존 임대차 계약을 유지하면서 보증금을 조정하고, 그에 맞춰 문서를 수정하는 절차를 의미해요.

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✔ 최근 전세 가격이 하락하면서, 기존 세입자가 높은 금액을 유지할 이유가 줄어들었어요.

✔ 집주인도 새로운 세입자를 찾기보다는, 현재 거주 중인 임차인과 조건을 조정하는 경우가 많아졌어요.

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하지만 단순히 구두로 보증금을 조정하는 것만으로는 법적 보호를 받을 수 없기 때문에, 반드시 정식 문서를 작성해야 해요.

전세감액재계약 시 반드시 확인해야 할 사항

✅ 1. 기존 임대차 문서와 변경 사항을 비교해야 해요!

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보증금이 줄어든다고 해서 기존 계약이 자동으로 수정되는 것이 아니에요.

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✔ 초기 문서 내용을 확인하고, 감액된 금액에 맞게 정식 문서를 다시 작성해야 해요.

✔ 집주인이 말로만 감액을 약속하고, 서류로 남기지 않으면 추후 분쟁이 발생할 가능성이 높아요.

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✅ 2. 조정된 금액과 임대 기간을 명확히 기재해야 해요!

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✔ 변경된 보증금과 반환 일정을 문서에 반드시 포함해야 해요.

✔ 거주 기간이 기존과 동일한지, 추가 연장이 있는지도 확인해야 해요.

✔ 기한이 연장된다면 기존 조건과 새로운 조건 간의 관계를 분명하게 해야 해요.

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✅ 3. 확정일자와 우선변제권 보호 여부를 확인하세요!

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✔ 금액이 변경되면 확정일자를 다시 받아야 해요.

✔ 임차인이 반환받을 금액을 안전하게 보호하기 위해, 보증금보다 우선순위가 높은 다른 채권이 있는지도 확인해야 해요.

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✅ 4. 보증금 반환 방식과 일정을 명확히 해야 해요!

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✔ 일시에 지급할지, 나누어 지급할지 문서에 기재해야 해요.

✔ 계좌이체 또는 현금 지급 등 지급 방법도 명확하게 정해야 해요.

✔ 세입자가 금융권 대출을 활용 중이라면, 상환 계획도 고려해야 해요.

전세감액재계약서 작성 방법

전세감액재계약서를 작성할 때는 기존 문서와 변경된 부분을 명확히 구분하는 것이 중요해요.

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필수 포함 항목

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✔ 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 정보

✔ 초기 계약 체결일 및 주소 등 주요 정보

✔ 감액된 금액 및 반환 일정

✔ 임대 기간 유지 여부 및 추가 연장 내용

✔ 확정일자 및 보증금 보호 조치 확인

✔ 반환 방식 및 지급 방법

✔ 특약 사항 (추가 합의 내용, 분쟁 발생 시 해결 방법 등)

✔ 서명 및 날인

전세감액재계약서 샘플 예시

전세 감액 재계약서

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본 문서는 OOO(소유자)와 OOO(거주자) 간의 기존 임대차 내용을 수정하는 것을 목적으로 한다.

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기존 계약 정보

체결일: 202X년 O월 O일

기존 보증금: OOOO만 원

대상 주택 주소: OOO시 OOO구 OOO동 OOO번지

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2. 변경 사항

조정 후 보증금: OOOO만 원

반환 금액: OOO만 원 (지급일: 202X년 O월 O일까지)

임대 기간: 기존과 동일 / 연장 (해당 사항 선택 후 기재)

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3. 확정일자 재설정 여부

조정 후, 임차인은 확정일자를 재설정한다.

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4. 기타 조항

소유자는 감액된 금액을 정해진 일정에 맞춰 반환해야 한다.

거주자는 본 재계약 후 동일한 조건으로 거주를 유지한다.

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본 문서에 동의하며, 당사자는 서명 후 각 1부씩 보관한다.

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임대인: (서명)

임차인: (서명)

작성일: 202X년 O월 O일

전세감액재계약 진행 시 추가로 고려해야 할 사항

✔ 보증금 조정 후에도 기존 대출이 유지되는지 확인해야 해요.

✔ 거주자가 이사할 경우, 반환 시점을 미리 협의하는 것이 좋아요.

✔ 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등의 보증보험 가입 여부도 체크해야 해요.

결론: 전세감액재계약, 신중하게 진행하세요!

✔ 보증금을 감액할 경우 반드시 문서를 다시 작성해야 하며, 단순 구두 합의로 진행하면 나중에 문제가 발생할 수 있어요.

✔ 확정일자를 다시 받아야 하며, 반환 일정과 지급 방식을 명확히 기재해야 해요.

✔ 전세권 설정 등을 활용해 반환 안전성을 확보하는 것도 방법이에요.

✔ 보증보험 가입 여부도 검토하여 혹시 모를 위험을 줄이는 것이 중요해요.

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전세감액재계약은 세입자와 집주인 모두에게 중요한 절차이므로, 내용을 꼼꼼히 확인하고 신중하게 진행해야 해요.

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혹시 더 궁금한 점이 있다면, 댓글로 질문 남겨 주세요!